Pour emprunter 800 000 euros en 2026, un foyer doit déclarer entre 12 000 et 16 500 euros nets par mois selon la durée choisie. Plus le prêt s’étale, plus la mensualité baisse et plus le salaire exigé descend. Ces montants reposent sur une hypothèse de taux d’environ 3,3 à 3,55 % hors assurance, conforme aux barèmes de juin 2026, et sur la règle d’endettement maximal de 35 %. Voici le détail, durée par durée, et les leviers qui déplacent vraiment ce seuil.
Quel salaire faut-il pour emprunter 800 000 euros ?
Le salaire dépend d’abord de la durée du remboursement. Sur une durée courte, la mensualité grimpe et le revenu requis explose. Sur 25 ans, la charge se dilue et le ticket d’entrée devient plus accessible. Le tableau ci-dessous résume le revenu mensuel net minimum du foyer pour un capital de 800 000 euros, à taux du marché juin 2026.
| Durée | Taux indicatif | Mensualité approximative | Salaire net mensuel minimum |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,35 % | 5 760 € | 16 460 € |
| 20 ans | 3,45 % | 4 760 € | 13 600 € |
| 25 ans | 3,55 % | 4 230 € | 12 080 € |
Ces chiffres restent des ordres de grandeur. Une variation de taux d’un demi-point, un apport généreux ou une assurance avantageuse modifient le résultat. La logique, elle, ne change pas : la durée pilote la mensualité, et la mensualité plafonne à 35 % de vos revenus.
Comment la règle des 35% d’endettement fixe le plafond ?
Depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur incluse. C’est ce seuil qui transforme un salaire en capacité d’emprunt. La banque additionne toutes vos charges de crédit, y compris la future mensualité de 800 000 euros, puis divise par vos revenus nets.
Le calcul tient en une formule simple :
- additionnez vos mensualités de crédit, assurance comprise
- divisez par vos revenus nets mensuels du foyer
- multipliez par 100 pour obtenir le pourcentage
Si le résultat franchit 35 %, le dossier passe difficilement. Les banques disposent d’une marge de dérogation pour une part limitée de leurs dossiers, souvent réservée aux profils haut de gamme avec une forte épargne. Compter dessus reste risqué.
Le reste à vivre, l’autre filtre de la banque
Le reste à vivre désigne la somme disponible une fois la mensualité et les charges fixes retranchées de vos revenus. Deux foyers affichant 35 % d’endettement n’inspirent pas la même confiance : avec 14 000 euros de revenus, la somme qui demeure après la traite reste confortable. Avec des revenus plus serrés, le même taux laisse un budget tendu. Pour un prêt de cette ampleur, la banque exige un reste à vivre solide, proportionné à la taille du foyer.
Un taux d’endettement à 35 % ne garantit rien si le reste à vivre ne tient pas la route.
L’apport et l’assurance, les leviers qui font bouger le salaire requis
L’apport personnel pèse lourd dans la décision. Les banques réclament au minimum 10 % du capital, soit 80 000 euros pour un prêt de 800 000 euros, afin de couvrir frais de notaire et garanties. Un apport supérieur réduit le montant financé, allège la mensualité et fait donc baisser le salaire nécessaire. Il prouve aussi votre capacité d’épargne, un signal apprécié sur les gros dossiers. Sur un projet de cette taille, beaucoup d’acquéreurs s’appuient désormais sur des outils pour analyser un projet immobilier afin d’estimer la rentabilité avant de boucler leur plan de financement.
L’assurance emprunteur entre dans les fameux 35 %. Sur un capital élevé, son coût pèse sur la mensualité finale et grignote votre capacité. Faire jouer la délégation d’assurance plutôt que le contrat groupe de la banque allège souvent la facture, surtout pour un emprunteur jeune et en bonne santé. Le saut de charge joue aussi en votre faveur : si vous quittez une location pour acheter votre résidence principale et que votre loyer actuel approche la future mensualité, la banque se rassure sur votre capacité à tenir le rythme.
Quels revenus la banque compte vraiment dans le calcul ?
Tous les revenus ne pèsent pas le même poids dans l’analyse. La banque trie selon la stabilité de chaque source.
- salaires en CDI hors période d’essai et traitements de fonctionnaires : pris en compte à 100 %
- revenus d’indépendant, de chef d’entreprise, de CDD ou d’intérim : moyennés sur les trois dernières années pour vérifier leur régularité
- revenus locatifs : retenus à hauteur de 70 %, une marge de sécurité couvrant impayés et vacances
- allocations familiales, aides de la CAF et indemnités chômage : écartées du calcul
Cette hiérarchie explique pourquoi deux foyers au même revenu brut décrochent des capacités différentes. Un couple de salariés en CDI franchit le seuil de 800 000 euros plus facilement qu’un entrepreneur aux revenus irréguliers, même mieux payé sur le papier. Construire un dossier lisible, avec des revenus réguliers et un apport conséquent, reste le meilleur moyen d’atteindre ce niveau d’emprunt.
